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Guten Tag!
Mein Name ist Stefan Schydlowski, ich bin Geschäftsinhaber und zert. Diplomsachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke.
Für alle Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung stelle ich Ihnen mein Wissen zur Verfügung.
Bewertungen brauchen eine nachvollziehbare Grundlage!
Meine Berechnungen basieren auf dem Fundament meiner Ausbildung zum Diplomsachverständigen sowie profunder, jahrelanger Marktkenntnis. Einer Bewertung, respektive einem Gutachten darf es niemals an Nachvollziehbarkeit mangeln, weshalb ich die nach §194 BauGB zugelassenen Bewertungsmethoden (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichsverfahren) anwende. Dabei werden angegebene und sichtbare Schäden sowie Mängel ebenso wie besondere Eintragungen im Grundbuch (z.B. Dienstbarkeiten wie ein Niesbrauch oder ein Leitungs- oder Wegerecht) in der Berechnung berücksichtigt.
In welchem Fall ist ein Gutachten nötig?
Ein Gutachten wird z.B. bei
benötigt. Behörden und Gerichte entscheiden häufig auf Basis eines Verkehrswertgutachtens nach §194 BauGB.
Welches Bewertungsverfahren sich anbietet, ist abhängig von der Art des Objektes und dem bestehenden Marktumfeld. Auch lohnt es sich bisweilen, mehrere Verfahren in Kombination anzuwenden. Ziel ist dabei stets die korrekte Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes. Wir erläutern Ihnen nachfolgend die unterschiedlichen Verfahren.
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert von Immobilien berechnet, mit denen der Eigentümer Erträge erzielen möchte. Dies trifft vor allem auf vermietete Gewerbe- sowie Wohnimmobilien zu. Ziel des Eigentümers ist dabei stets die Erzielung einer möglichst lukrativen Rendite.
Somit steht der höchstmögliche Ertrag im Zentrum dieses Verfahrens und nicht wie in anderen Fällen der alleinige Wert des Objektes. Dies ist wichtig, um auch standortbedingte Einflussfaktoren berücksichtigen zu können. So kann ein hochwertiges Mehrfamilienhaus in wenig gefragter Lage höhere Mieteinnahmen generieren als ein eher schlichtes Gebäude in einer sehr begehrten Umgebung.
Der Sachwert wird bei der Berechnung des Ertragswertes nur indirekt einbezogen. So spielt die Baustoffqualität nur in Bezug auf die zu erwartende Nutzungsdauer eine Rolle. Grundstückswert und Immobiliensachwert werden bei diesem Verfahren getrennt betrachtet, da das Grundstück über Wertstabilität verfügt. Letztlich werden Immobilien beim Ertragswertverfahren als Kapitalanlagen betrachtet, die ihrem Eigentümer Einnahmen ermöglichen sollen. Dieses Potenzial gilt es, abzuleiten.
Die Rahmenbedingungen für das Sachwertverfahren sind in der Bundesrepublik Deutschland durch §§21, 22 und 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Bei diesem Verfahren findet eine Wertermittlung statt.
Diese Methode bietet sich üblicherweise für Objekte an, die nicht über den Mietmarkt zur Verfügung stehen. Dies betrifft beispielsweise das klassische, selbstbewohnte Familienheim, Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Der Wert einer Immobilie bemisst sich in diesem Fall nach der Herstellung sowie Wiederbeschaffung, weswegen er auch als Sachwert bezeichnet wird.
Die Fragestellung beim Sachwertverfahren ist: „Welche Kosten entstünden, wenn das jeweilige Objekt neu gebaut werden müsste?“ es handelt sich jedoch nicht um Kosten für eine etwaige Rekonstruktion. In die Bewertung fließen zusätzlich auch Abnutzung und weitere Einflussfaktoren ein.
Der zu berechnende Verkehrswert wird beim Sachwertverfahren gebildet, indem der Bodenwert sowie der Sachwert des Gebäudes addiert werden. Anschließend erfolgt eine Korrektur mit Hilfe des Marktanpassungsfaktors, der den tatsächlichen Wert innerhalb der jeweiligen Region offenbart.
Beim Vergleichswertverfahren, das in §15 der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt ist, erfolgt die Ermittlung des Marktwertes bei Grundstücken durch den Vergleich mit anderen Grundstücken.
Deren tatsächlich erzielte Kaufpreise bilden die Grundlage für die Kalkulation. Wichtig ist selbstverständlich, dass eine solide Vergleichbarkeit vorliegt und die Grundstücke in Bereichen wie
viele Ähnlichkeiten aufweisen. Ideal ist die Ausgangssituation, wenn ein Vergleich mit direkt benachbarten Grundstücken erfolgen kann. Das aber kommt selten vor, weswegen für dieses Verfahren breite Kenntnis sowie Erfahrung von elementarer Bedeutung sind.
Das können Sie von mir erwarten
